来源:中国证券公司
REITs界的重大资产重组即将迎来新的监管指导。
4月15日，沪深证券交易所宣布借鉴海外REITs市场经验ManBetX万博全站app并参照上市公司重大资产重组和再融资相关规定，起草了《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第3号-新购基础设施项目(试行)(以下简称《指南》)，截至4月30日公开征求市场意见。
据了解，本指南是交易所规范和指导基础设施基金存续期间新购基础设施项目及相关扩建、信息披露等事项的基本规则，规定了新购项目业务全过程的重要节点、扩建份额销售等关键事项。未来，公开发行REITs作为资产上市主体，新购入基础设施项目及扩募发售相关安排将有据可依。
三个思路引导政策导向
该交易所表示，该指南主要根据以下三个想法制定。
一是坚持市场化理念，以上市公司为参考模式，强调REITs资产特征。
公募REITs作为资产上市的主体，新购基础设施项目和扩大发行的相关安排类似于上市公司的重大资产重组和再融资，与传统证券投资基金有很大的不同。本指南充分借鉴了上市公司在新购基础设施项目程序、信息披露、停牌等方面的相关实践经验，以信息披露为核心，压实了中介机构等市场实体的责任，突出ManBetX万博全站app了相关环节REITs资产上市平台的特点。
二是明确市场预期，参照首次销售的相关要求，加强信息披露。
本指南在基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信息披露等方面与首次销售要求一致，并考虑了基础设施基金运营稳定性的相关安排。同时，坚持加强信息披露、谨慎停牌的原则
ManBetX万博全站app 三是以新购基础设施项目为重点，规范募集资金的其他用途。
初步调查显示，在基础设施基金存续期间，扩大资金主要用于新购基础设施项目，还有其他安排，如重大维护和改造。考虑到现阶段REITs扩招主要用于新购基础设施项目，本指南以此为重点，明确了扩招不购资产的事项也参照适用。
明确三种扩募方式
文件显示，起草指南（草案）共7章56条，主要包括明确新基础设施项目条件、基础设施项目程序安排、信息披露管理和停牌要求、资产销售和定价安排。
值得注意的是，与上市公司的再融资类似，草案还规定了三种扩张形式。基础设施基金扩张可以出售给不特定对象（包括原持有人和公开扩张）或特定对象（以下简称定向扩张）。具体来说：
&nbManBetX万博全站appsp; 第一种情况持有人配售。
明确向原持有人配售的上限不得超过配售前基金份额总额的50%，最大基础设施基金持有人、新购基础设施项目的原股东或同一控制下的关联方应承诺认购基金份额的数量。并进一步细化了配售失败、配售对象和价格要求。
二是公开扩募的方式和要求。
明确基础设施基金可以全部或部分向股权登记日登记的原基础设施基金持有人优先分配，其他投资者可以参与优先分配后的余额认购。公开扩张的销售价格可由基金经理、财务顾问（如有）根据基础设施基金二级市场交易价格和新购基础设施项目的市场价值合理确定，但销售价格不得低于招股说明书前20个交易日或前1个交易日。
第三种情况，定向扩张的要求。
显然，基础设施基金的定向扩张和销售对象应符合基金持有人大会决议规定的条件，每次销售对象不得超过35人。REITs收入稳定、波动性相对较低的产品特点，定向扩张的销售价格不得低于定价基准前20个交易日基础设施基金平均交易价格的90%。还完善了定向扩张的定价机制和锁定期的相关安排。
此外，涉及向原持有人配售和公开扩张的，基础设施基金应当按照规定停止恢复交易。因扩张而使投资者权益的基金份额比例达到一定标准的，应当按照有关规定履行相应的程序和义务。
促进扩张REITs市场扩容
4月12日，中国交通建设REIT公共销售部分的配售比例为0.84%，创下了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。同时，在今年基金发行冷清的背景下，本次发行累计吸金超过1500亿元是罕见ManBetX万博全站app的。
在需求持续增长的背景下，市场普遍适用于公开发行REITs未来的扩张充满信心。德邦证券首席战略分析师吴开达表示，参考海外REITs发展、基础设施REITs对于扩招机制REITs市场规模增长起着重要作用。根据华夏基金的研究，近年来美国REITs年度扩张规模已达到300-5001亿美元，约占当年市值总额的2%-4%，是REITs规模增长的主要途径。
他还提到，中国公开发行的市场REITs扩张规则的期望由来已久。早在本指南正式公布之前，就有多家公开发行基础设施REITs扩招做好了系统、人员、投资研究、资产筛选等相应的前期准备工作。Wind数据显示，截至4月15日，中国公开发行REITs的整体市场规模已经达到446亿元人民币，在政策规范和市场机制的深化下公募REITs在硬件和软件方面康成长的条件，预计未来将迎来公开发行REITs市场的快速扩张。
沈万宏源房地产行业首席分析师袁豪表示，扩张机制是REITs产品的重要特点是市场建设不可或缺的重要环节。目前，公开发行REITs产品稀缺，供不应求，当前市场面临流动性宽松，资产短缺，REITs扩张有利于满足投资者稳定的投资需求。
他认为，新规定引入扩张机制有利于稳定二级市场价格，提高市场流动性。鉴于国际REITs大部分底层资产仍为商业地产，后续纳入值得期待。短期内，REITs扩大仓储物流、工业园区等现有资产，现有上市主体规模稳步增长。REITs扩展到商业地产后，预计行业运营模式将从资产轻运营转向资产轻运营模式，发展 持有 管理链更加成熟；融资模式从短期债务融资转变为更长期的股权融资，优化债务资本结构，帮助房地产企业和地方政府去杠杆化。
(负责编辑:叶景)
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